SCI et litiges entre associés
Avocat en SCI et litiges entre associés dans le Val-de-Marne
Une société civile immobilière se constitue en quelques semaines et se dénoue rarement aussi vite. Blocage entre associés, gérant qui ne rend pas de comptes, parts à céder sans repreneur, divorce ou succession venant bouleverser la répartition : les difficultés apparaissent le plus souvent des années après la signature des statuts.
Je suis avocat à Maisons-Alfort et j’interviens sur les sociétés civiles immobilières, en conseil comme en contentieux, pour les associés, les gérants et la société, ainsi que pour les créanciers titulaires de droits sur un bien. Aux côtés du notaire et de l’expert-comptable, j’interviens sur ce qui se discute et sur ce qui se tranche.
- Conflit entre associés
- Sortie et dissolution
- Divorce et succession
Cabinet à Maisons-Alfort · Val-de-Marne et Paris
Les statuts
Constituer et faire fonctionner une SCI
Les statuts déterminent ce qu'il sera possible de faire le jour où les associés ne s'entendent plus. C'est à ce moment qu'ils se lisent réellement.
Les pouvoirs du gérant
Étendue des actes qu'il peut accomplir seul, décisions soumises à l'accord des associés en assemblée générale, modalités de sa révocation.
La clause d'agrément
Elle commande la liberté de céder ses parts et, en pratique, la possibilité de sortir de la société.
Les comptes courants d'associés
Les sommes avancées par un associé au-delà de son apport constituent une créance sur la société. Leur régime, souvent négligé à la rédaction, devient déterminant en cas de séparation ou de conflit.
Le démembrement et la transmission
Donation de parts de SCI, réserve d'usufruit, répartition des pouvoirs entre usufruitier et nu-propriétaire.
L'étendue de l'engagement des associés
Dans une société civile, les associés répondent des dettes sociales sur leur patrimoine personnel, à proportion de leurs parts. C'est une différence essentielle avec les sociétés commerciales, et elle est fréquemment ignorée.
Le choix du régime fiscal, en particulier l’option pour l’impôt sur les sociétés, qui devient définitive au terme de cinq exercices, doit être arbitré avec votre notaire ou votre expert-comptable avant la signature.
Le conflit
Le conflit entre associés et le blocage de la société
Bien souvent, les difficultés de SCI ne sont pas des difficultés de société : ce sont des difficultés familiales qui se manifestent au travers de la société. La mésentente entre associés est une cause fréquente de contentieux en société civile immobilière, et elle prend presque toujours la même forme : un associé ne dispose plus d’aucune information, et il ne peut ni décider, ni sortir.
Obtenir l'information
Tout associé dispose d’un droit d’information sur les affaires sociales et peut poser des questions écrites, auxquelles le gérant doit répondre par écrit dans le délai d’un mois. C’est le préalable de tout le reste.
Contester les décisions du gérant
Actes excédant ses pouvoirs, décisions prises dans un intérêt étranger à celui de la société, refus persistant de convoquer les associés.
Révoquer le gérant
Selon les conditions prévues aux statuts, ou par décision de justice lorsqu'il existe une cause légitime.
Faire désigner un mandataire
Lorsque la société est paralysée, la désignation en référé d'un mandataire ad hoc ou d'un administrateur provisoire permet de débloquer une décision urgente.
La sortie
Sortir de la SCI : cession de parts, retrait ou dissolution
Vouloir partir ne suffit pas. Dans une société civile, la sortie dépend de ce que les statuts autorisent et de ce que les autres associés acceptent.
La cession de parts
La cession à un tiers suppose l’agrément des autres associés, donné à l’unanimité si les statuts ne prévoient rien d’autre. Mais le refus d’agrément n’est pas une impasse : il oblige les associés ou la société à racheter les parts, au prix fixé au besoin par un expert. Faute d’offre dans les six mois, l’agrément est réputé acquis.
Le retrait autorisé par le juge
Lorsque aucune cession n'aboutit, le retrait d'un associé peut être autorisé en justice pour justes motifs.
La valorisation des parts
La valeur des parts n’est pas celle du bien : elle correspond à la valeur de ce que détient la société, diminuée de ses dettes, emprunts en cours et comptes courants d’associés compris. Le compte courant de l’associé qui sort lui reste dû en plus, comme une créance distincte.
La dissolution de la SCI
Décidée d’un commun accord, la dissolution relève surtout de formalités de liquidation. Lorsque les associés ne s’entendent plus, elle peut être demandée au juge. La mésentente doit alors paralyser le fonctionnement de la société. C’est une solution de dernier recours, dont les conséquences fiscales doivent être mesurées à l’avance.
Divorce et succession
La SCI face au divorce et à la succession
La SCI ne met pas le bien à l’abri des événements familiaux : elle en modifie le traitement.
En cas de divorce, ce ne sont pas les murs qui se partagent mais les parts sociales, dont la valorisation et le sort dépendent du régime matrimonial et de l’origine des fonds ayant servi à les acquérir. Ces éléments se règlent dans la liquidation du régime matrimonial, où les comptes courants d’associés constituent des créances à part entière. Leur omission fausse l’ensemble des opérations.
Au décès d’un associé, les parts entrent dans la succession et se retrouvent en indivision entre les héritiers, avec les blocages que cela suppose au sein de la société. Lorsque aucun accord amiable ne se dégage, la sortie d’une indivision devient le préalable au règlement du dossier.
Financement et exécution
Garanties, sûretés et saisie immobilière
Une opération immobilière repose sur un financement et sur les garanties qui l'accompagnent. Ces engagements produisent leurs effets longtemps après la signature, pour celui qui les a consentis comme pour celui qui les détient.
Les garanties consenties
Hypothèque, hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, cautionnement personnel du gérant ou des associés : il est utile d’en mesurer la portée avant de s’engager, et d’en discuter l’étendue lorsqu’elles sont mises en jeu.
Les sûretés sur le bien
Inscription d'une hypothèque judiciaire provisoire, nantissement de parts sociales, mesures conservatoires autorisées par le juge de l'exécution lorsque la créance paraît fondée et le recouvrement menacé.
La saisie des revenus du bien
Les loyers dus à une société civile peuvent être appréhendés entre les mains du locataire.
La procédure de saisie immobilière
Commandement de payer valant saisie, audience d'orientation, vente amiable autorisée ou vente forcée. La procédure est formaliste et chaque étape est enfermée dans des délais stricts.
La licitation d'un bien indivis
Lorsque le bien est détenu en indivision et qu'aucun partage amiable n'est possible.
Une décision de justice n'est pas un paiement. Je prépare les mesures d'exécution en amont, de manière que la condamnation obtenue soit effectivement recouvrée.
Votre dossier
Les pièces à préparer
Les actes et les échanges permettent de comprendre qui décide, ce qui est dû et ce qui peut être obtenu.
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01
Statuts
Statuts et actes modificatifs successifs.
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02
Assemblées
Procès-verbaux d'assemblée et décisions de gérance.
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03
Comptes
Comptes de la société et relevés de comptes courants d'associés.
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04
Acquisition
Acte d'acquisition du bien détenu par la société.
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05
Financement
Offre de prêt, tableau d'amortissement et actes de garantie.
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06
Baux
Baux en cours et quittances de loyer.
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07
Échanges
Courriers échangés entre associés ou avec le gérant.
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08
Décisions
Décisions de justice et actes signifiés.
Ma méthode
Des statuts à l'exécution
Un dossier de société civile se traite d'abord sur les actes, puis se conclut sur ce qui est réellement obtenu.
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Analyse
Statuts et actes modificatifs, procès-verbaux d'assemblée, comptes de la société, relevés de comptes courants, actes de garantie.
- 02
Diagnostic
Ce que les statuts permettent, ce qui est bloqué, qui décide et selon quelles majorités.
- 03
Négociation
Demandes formalisées entre associés ou auprès du gérant, dans les formes qui préservent vos droits.
- 04
Procédure
Référé, désignation d'un mandataire, révocation, retrait, dissolution ou contentieux de la valorisation.
- 05
Exécution
Sûretés et mesures d'exécution préparées en amont, pour que la décision obtenue soit suivie d'un paiement.
Questions fréquentes
Vos questions sur la SCI
Faut-il créer une SCI pour acheter un bien à plusieurs ?
Suis-je responsable des dettes de la SCI sur mes biens personnels ?
Le gérant ne communique aucun document et ne convoque plus d'assemblée. Que puis-je faire ?
Je veux sortir de la SCI mais les autres associés refusent de racheter mes parts. Suis-je bloqué ?
Nous divorçons et notre bien est détenu par une SCI. Comment cela se règle-t-il ?
Un associé est décédé. Que deviennent ses parts ?
J'ai obtenu une condamnation contre une personne propriétaire d'un bien immobilier. Comment être payé ?
Combien coûte une intervention en matière de SCI ?
Premier rendez-vous
La première consultation
La première consultation dure 1 heure et donne lieu à une note écrite adressée sous 48 heures ouvrées, reprenant l’analyse et les démarches à engager. Si la convention d’honoraires est signée dans les quinze jours, le montant de la consultation est déduit de la provision. Si une assemblée, une cession ou une audience approche, indiquez-le lors de la réservation.