VEFA & livraison
Avocat en VEFA et litiges avec un promoteur dans le Val-de-Marne
Retard de livraison, réserves contestées, prestations non conformes à la notice descriptive, désaccord sur le solde : l'achat sur plan laisse peu de marge à l'acquéreur, et les délais pour réagir sont courts.
Je suis avocat à Maisons-Alfort et j’interviens en matière de vente en l’état futur d’achèvement, avant la livraison comme après, pour les acquéreurs comme pour les professionnels de l’immobilier. Le moment le plus utile pour me consulter est celui où vous recevez votre convocation à la livraison, et non celui où le procès-verbal est déjà signé.
- Préparation de la livraison
- Réserves et non-conformités
- Retard et solde du prix
Cabinet à Maisons-Alfort · Val-de-Marne et Paris
Avant la livraison
Vous venez de recevoir votre convocation à la livraison
La remise des clés est le moment décisif du dossier. Ce qui n'est pas réservé ce jour-là devient beaucoup plus difficile à obtenir ensuite.
Comparer la notice descriptive et les plans avec ce qui a été livré
Pièce par pièce et prestation par prestation.
Prendre livraison en formulant des réserves écrites et détaillées
Sauf si le logement n’est pas en état d’être habité, refuser de signer le procès-verbal vous prive des clés sans améliorer votre position.
Photographier et dater les désordres le jour même
L'ensemble des manquements constatés, horodatés.
Consigner le solde en cas de contestation de conformité
Le solde exigible à la livraison peut être consigné en cas de contestation sur la conformité du logement.
Les défauts apparents qui n’ont pas été réservés lors de la livraison peuvent encore être dénoncés au vendeur dans le mois qui suit la prise de possession. Attention ensuite : l’action en justice doit être engagée dans l’année, le délai courant en principe à l’expiration de ce mois. C’est l’un des pièges les plus fréquents de la VEFA.
Le solde
Le solde de 5 % et sa consignation
Le prix d’une VEFA est appelé par fractions au fur et à mesure de l’avancement, le solde étant exigible à la livraison.
Lorsque vous contestez la conformité de l’immeuble, ce solde n’a pas à être versé au promoteur : il peut être consigné entre les mains d’un séquestre jusqu’à la levée des réserves. C’est le principal levier dont dispose l’acquéreur, et souvent le point le plus discuté au moment de la livraison.
La consignation obéit à des conditions précises. Mal exécutée, elle vous expose à une action en paiement et à des intérêts de retard.
Retard
Le retard de livraison en VEFA
Le contrat prévoit une date de livraison et, presque toujours, des causes de prorogation : intempéries, grèves, défaillance d'entreprise. Leur mise en œuvre obéit à des conditions précises.
Vérifier les causes de suspension invoquées
Qu'elles soient réellement justifiées, relevés à l'appui, et notifiées dans les formes prévues au contrat.
Chiffrer le préjudice
Pénalités contractuelles lorsqu'elles sont stipulées, mais aussi loyers payés en attendant, double charge financière, frais de garde-meubles.
Ne rien signer qui vaille renonciation
Certains procès-verbaux ou protocoles de livraison comportent une clause de renonciation aux pénalités de retard : ils se lisent avant de signer.
Vos garanties
Après la livraison, quelles garanties
Plusieurs protections se superposent selon la nature et la gravité du désordre. Identifier la bonne commande le délai pour agir et la personne à mettre en cause. Attention : ces délais courent à compter de la réception des travaux entre le promoteur et les entreprises, qui précède souvent la remise des clés.
Défauts de conformité et vices apparents
Réservés à la livraison ou dénoncés dans le mois qui suit la prise de possession. L’action en justice doit ensuite être engagée dans l’année.
Garantie de parfait achèvement
Elle lie les entreprises au promoteur, et non le vendeur à l’acquéreur. Les désordres signalés dans l’année sont en pratique repris par ce biais, mais c’est au promoteur de la mettre en œuvre.
Garantie de bon fonctionnement
Équipements dissociables : volets roulants, chaudière, VMC, robinetterie.
Garantie décennale
Désordres compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
Assurance dommages-ouvrage
Souscrite par le promoteur, elle est transmise avec le bien et vous permet d’être indemnisé pour les désordres de nature décennale sans attendre la recherche des responsabilités.
Promoteur défaillant
La garantie financière d'achèvement quand le promoteur est défaillant
En secteur protégé, la vente en l’état futur d’achèvement est assortie d’une garantie financière d’achèvement. Si le promoteur ne peut plus mener le chantier à son terme, le garant prend le relais du financement des travaux.
Encore faut-il l’actionner en temps utile et dans les formes, ce qui suppose de ne pas attendre que la situation se dénoue d’elle-même.
Votre dossier
Les pièces à préparer
Réunies avant le rendez-vous, elles permettent de consacrer la consultation à l'analyse plutôt qu'à la découverte du dossier.
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01
Contrat de réservation et acte de vente
Les actes qui définissent l'opération et ses conditions.
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02
Notice descriptive et plans annexés
La référence pour comparer les prestations promises et livrées.
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03
Échéancier et appels de fonds
Le calendrier des paiements et le solde exigible à la livraison.
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04
Convocation et procès-verbal de livraison
Avec les réserves formulées le jour de la remise des clés.
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05
Photographies et constats
Les preuves datées des désordres et manquements.
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06
Courriers échangés avec le promoteur
Les échanges qui retracent les demandes et les réponses.
Ma méthode
De l'analyse à l'exécution
Un dossier de VEFA se gagne d'abord sur la préparation de la livraison, puis se conclut sur le recouvrement effectif.
- 01
Analyse
Acte de vente, notice descriptive, plans, calendrier, appels de fonds et échanges avec le promoteur.
- 02
Préparation de la livraison
Liste des points à vérifier, rédaction des réserves, arbitrage sur la consignation du solde.
- 03
Négociation
Formalisation des demandes auprès du promoteur, dans les délais qui préservent vos droits.
- 04
Expertise ou procédure
Référé ou instance au fond lorsque la levée des réserves n'aboutit pas.
- 05
Exécution
Recouvrement effectif des sommes obtenues, y compris des pénalités de retard.
Questions fréquentes
Vos questions sur la livraison en VEFA
Le promoteur m'a convoqué à la livraison. Dois-je consulter un avocat avant ou après ?
Puis-je refuser de prendre livraison si le logement présente des défauts ?
Puis-je conserver le solde du prix tant que les réserves ne sont pas levées ?
J'ai signé le procès-verbal sans réserve et je découvre des défauts. Est-il trop tard ?
Ma livraison a six mois de retard. Ai-je droit à une indemnisation ?
Les prestations livrées ne correspondent pas à la notice descriptive. Que puis-je demander ?
Le promoteur a déposé le bilan avant l'achèvement. Que devient mon logement ?
Combien coûte une intervention en VEFA ?
Premier rendez-vous
La première consultation
La première consultation dure 1 heure et donne lieu à une note écrite adressée sous 48 heures ouvrées, reprenant l’analyse et les démarches à engager. Si la convention d’honoraires est signée dans les quinze jours, le montant de la consultation est déduit de la provision. Si votre livraison est proche, indiquez-le lors de la réservation, car le calendrier commande la valeur de l’intervention.