Indivision et partage
Avocat en indivision et partage dans le Val-de-Marne
Un bien détenu à plusieurs après une séparation, un décès ou une acquisition commune finit rarement par une décision partagée. L’un veut vendre, l’autre non ; l’un occupe le bien, l’autre paie les échéances.
La loi apporte ici une réponse claire : nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Le blocage n’est donc jamais définitif, même lorsqu’un coïndivisaire refuse tout accord. Je suis avocat à Maisons-Alfort et j’interviens sur les indivisions immobilières, quelle qu’en soit l’origine : séparation, succession, acquisition entre concubins ou entre partenaires.
- Sortir malgré un désaccord
- Comptes entre indivisaires
- Séparation, succession, concubinage
Cabinet à Maisons-Alfort · Val-de-Marne et Paris
Sortir de l’indivision
Sortir de l’indivision malgré un désaccord
Plusieurs voies existent, du plus souple au plus contraignant.
Vendre sa part
Un indivisaire peut céder ses droits, mais les autres bénéficient d’un droit de préemption : le projet doit leur être notifié et ils disposent d’un délai pour l’exercer.
Passer seul un acte nécessaire
Lorsque le refus d’un indivisaire met en péril l’intérêt commun, le juge peut autoriser un autre à passer seul l’acte nécessaire.
Faire vendre le bien à la majorité des deux tiers
Les indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits peuvent, par l’intermédiaire d’un notaire, faire autoriser la vente du bien par le tribunal. La procédure est encadrée et ne s’applique pas dans toutes les configurations, notamment en présence d’un démembrement de propriété.
Provoquer le partage judiciaire
Il met fin à l’indivision. L’assignation doit décrire le patrimoine, exposer les intentions du demandeur et rendre compte des démarches amiables entreprises, à peine d’irrecevabilité.
Demander l’attribution préférentielle du bien
Un indivisaire peut demander à se voir attribuer le bien, notamment le logement qu’il occupe, à charge d’indemniser les autres. Les conditions varient selon l’origine de l’indivision.
La licitation
À défaut d’attribution ou de vente amiable, le bien est vendu aux enchères. Un indivisaire peut s’en porter acquéreur.
La perspective d’un partage judiciaire suffit souvent à débloquer une négociation qui paraissait fermée.
Les comptes
Ce que chacun doit à l’autre
Sortir de l’indivision ne se limite pas à vendre le bien : il faut établir ce que chacun doit à l’autre.
- 01
L’indemnité d’occupation
L’indivisaire qui occupe seul le bien en doit en principe une contrepartie à l’indivision. Elle se réclame sans attendre : les périodes les plus anciennes peuvent être atteintes par la prescription.
- 02
Les échéances de prêt réglées par un seul
Elles constituent une créance sur l’indivision, sous réserve de la preuve des paiements et de l’absence d’accord contraire entre les parties.
- 03
Les charges et les taxes
Taxe foncière, charges de copropriété, assurance : leur prise en charge par un seul ouvre les mêmes droits.
- 04
Les travaux
Les dépenses d’amélioration donnent lieu à une créance évaluée au regard de la plus-value apportée au bien, appréciée au jour du partage, et non du montant dépensé. Les dépenses de simple conservation obéissent à une règle différente.
Ces comptes se compensent au moment du partage. C’est souvent là que se situe l’essentiel de l’enjeu financier, davantage que dans la valeur du bien elle-même.
L’origine de l’indivision
Séparation, succession ou concubinage
Après une séparation de concubins ou de partenaires, aucun régime ne s’applique : seule compte la répartition inscrite dans l’acte d’acquisition, quelle que soit la contribution réelle de chacun au financement. Les écarts se rattrapent, mais uniquement par la preuve des paiements.
Après un décès, les héritiers se trouvent en indivision successorale. Un héritier peut demander sa part, provoquer le partage et, sous conditions, se voir attribuer le logement.
Après un divorce, l’indivision post-communautaire subsiste tant que le partage n’est pas intervenu, parfois pendant des années. La qualification des biens et le chiffrage des récompenses relèvent alors de la liquidation du régime matrimonial, que je traite sur sa propre page, comme l’ensemble du droit de la famille.
La convention d’indivision
Organiser l’indivision plutôt que la subir
Lorsque la vente n’est ni souhaitée ni possible dans l’immédiat, une convention d’indivision permet de fixer les règles.
Qui occupe le bien
Et à quelles conditions.
Qui paie quoi
Échéances, charges, travaux et taxes.
Qui gère
Et pour quels actes une décision commune est nécessaire.
Selon quelles modalités le bien pourra être vendu
Et à quelle échéance.
Cet accord écrit prévient l’essentiel des contentieux ultérieurs. Il se négocie utilement au moment de la séparation ou du règlement de la succession, c’est-à-dire avant que les positions ne se durcissent.
Votre dossier
Les pièces à préparer
Les pièces permettent d’établir la répartition des droits, les paiements effectués et la valeur du bien.
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01
Acte d’acquisition
Ou attestation de propriété, avec la répartition des droits.
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02
Offre de prêt
Offre de prêt et tableau d’amortissement.
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03
Relevés bancaires
Documents établissant les paiements effectués.
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04
Taxes et charges
Taxe foncière, charges de copropriété et assurance.
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05
Factures de travaux
Travaux réalisés sur le bien indivis.
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06
Évaluations du bien
Estimations et évaluations disponibles.
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07
Courriers échangés
Échanges entre indivisaires.
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08
Décisions et conventions
Décisions de justice et conventions déjà signées.
Ma façon de travailler
Du déblocage à l’exécution
L’indivision est une situation subie. Le travail consiste à en sortir sans attendre l’accord de celui qui refuse.
- 01
Diagnostic
Origine de l’indivision, répartition des droits, occupation, accords existants et niveau de désaccord.
- 02
Le déblocage
L’essentiel du travail consiste à identifier la voie qui permet de sortir de l’indivision sans attendre l’accord de celui qui refuse : autorisation judiciaire, vente provoquée, partage judiciaire, licitation.
- 03
Les comptes d’indivision
Échéances de prêt réglées par un seul, taxe foncière, charges de copropriété, travaux, occupation privative : ces flux constituent des créances et des dettes qui se compensent au partage. Leur reconstitution suppose un travail sur les relevés et les justificatifs, et leur évaluation obéit à des règles particulières.
- 04
La compétence immobilière
Valorisation du bien, état des travaux réalisés, sort du financement, contestation d’une estimation : ces questions relèvent de ma pratique immobilière autant que du droit du partage.
- 05
L’aboutissement
La licitation, la vente aux enchères et l’exécution de la décision obtenue font partie du même dossier, et non d’une étape confiée à quelqu’un d’autre.
Questions fréquentes
Vos questions sur l’indivision
Mon ex-conjoint refuse de vendre la maison. Suis-je bloqué ?
Puis-je vendre ma part sans l’accord des autres ?
Mon ex occupe seul le bien. Puis-je lui réclamer quelque chose ?
Je paie seul le crédit depuis la séparation. Vais-je récupérer ces sommes ?
Nous avons acheté à deux mais j’ai apporté davantage. Cela change-t-il quelque chose ?
J’ai fait des travaux dans le bien indivis. Serai-je remboursé ?
Nous héritons d’un bien à plusieurs et l’un des héritiers bloque tout. Que faire ?
Combien de temps prend une sortie d’indivision ?
Premier rendez-vous
Préparer la sortie d’indivision
La première consultation dure 1 heure et se règle lors de la réservation. Elle donne lieu à une note écrite adressée sous 48 heures ouvrées, reprenant l’analyse et les démarches à engager. Si la convention d’honoraires est signée dans les quinze jours, le montant de la consultation est déduit de la provision. Si vous occupez le bien ou en réglez seul les échéances, signalez-le : certaines demandes ont d’autant plus de portée qu’elles sont formulées tôt.